HYFGS—2021—001

惠陽府辦〔2021〕10號

各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，區(qū)政府各部門、各直屬機構(gòu)：

　　《惠州市惠陽區(qū)農(nóng)村不動產(chǎn)“房地一體”登記發(fā)證工作實施細則》業(yè)經(jīng)五屆114次區(qū)政府常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請經(jīng)向區(qū)自然資源局反映。

　　惠州市惠陽區(qū)人民政府辦公室  

　　2021年9月6日      

惠州市惠陽區(qū)農(nóng)村不動產(chǎn)“房地一體”登記發(fā)證工作實施細則

　　第一章  總則

　　第一條  為實踐鄉(xiāng)村振興計劃，加快推進我區(qū)宅基地使用權(quán)及其他地上房屋所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)及其他地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記發(fā)證工作，明晰農(nóng)村集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，維護農(nóng)民合法權(quán)益，根據(jù)《廣東省加快推進“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作方案》和《惠州市加快推進“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證實施方案》的有關(guān)精神，結(jié)合我區(qū)實際，制定本細則。

　　第二條  本細則所稱“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地登記”，是指由區(qū)政府以“總登記”方式，對符合登記發(fā)證條件的宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)進行統(tǒng)一確權(quán)登記并頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。

　　本次“總登記”是指區(qū)政府根據(jù)上級安排部署及工作需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。

　　第二章  登記范圍

　　第三條  全區(qū)集體土地范圍內(nèi)符合登記發(fā)證條件的農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地及在2020年10月27日前建成的地上永久性存續(xù)性的、結(jié)構(gòu)完整的農(nóng)村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農(nóng)具房、圈舍、廁所等臨時性、生產(chǎn)生活輔助性建（構(gòu)）筑物及空地。獨立成宗的廚房原則上認定為生活輔助性建筑物。

　　第四條  已整村搬遷或已列入拆除范圍的原舊村莊房屋不納入本輪“總登記”范圍。

　　第五條  下列情形之一的不予確權(quán)登記：

　　（一）占用永久基本農(nóng)田建房的；

　?。ǘ┎环媳炯殑t有關(guān)確權(quán)登記的主體資格規(guī)定的；

　?。ㄈ﹣y占耕地建房、違反生態(tài)保護紅線管控要求建房的；

　?。ㄋ模┏擎?zhèn)居民非法購買農(nóng)村宅基地及地上房屋的；

　　（五）非本農(nóng)村宅基地所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員非法購買農(nóng)村宅基地的；

　?。┘w所有土地上開發(fā)的商品住房；

　?。ㄆ撸┮蚜腥胝叟f復墾范圍、土地征收、“三清三拆”范圍內(nèi)的房屋；

　?。ò耍儆贒級危房的；

　?。ň牛┙?jīng)調(diào)處房屋權(quán)屬仍有爭議的。

　?。ㄊ﹪摇⑹?、市相關(guān)文件規(guī)定的其他不予確權(quán)登記的情形。

　　第三章  登記原則

　　第六條  宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)確權(quán)登記必須符合 “一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定。

　　“一戶多宅”的可通過“分戶”申請確權(quán)登記。分戶后，每名成年（滿18周歲）子女均可單獨認定為一戶，并按規(guī)定申請確權(quán)登記一處宅基地。夫妻與未成年子女只能共同認定為一戶。

　　   第七條  宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)確權(quán)登記遵循“以房屋建成正在使用的現(xiàn)狀或者用地批準文件（土地權(quán)屬證書）的批準（登記）情況為基礎(chǔ)，以村民小組（村集體經(jīng)濟組織）、村民委員會、鎮(zhèn)政府（含街道，下同）認定和審核為依據(jù)”原則。

　　第八條 為做好本次房地一體農(nóng)村宅基地確權(quán)登記與我區(qū)農(nóng)房管理政策的銜接，按照“依法依規(guī)、尊重歷史、實事求是、便民利民”的原則，宅基地登記用地面積不得超過120平方米、房屋登記建筑面積不超過480平方米、登記層數(shù)不超過6層。

　　第九條  1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前已建成的房屋，或者有合法的宅基地使用權(quán)來源材料的，登記不受前款有關(guān)用地面積和層數(shù)規(guī)定的限制；1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》實施前建成的房屋，或者有合法規(guī)劃審批材料的，登記不受前款有關(guān)建筑面積和層數(shù)規(guī)定的限制。

　　第十條  已分別頒發(fā)宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)證書和《房屋所有權(quán)證》或者已按“房地一體”登記頒發(fā)《不動產(chǎn)權(quán)證書》的房屋，遵循“不變不換”的原則，原證書依然合法有效。“總登記”換發(fā)《不動產(chǎn)權(quán)證書》的，原證書應(yīng)收回注銷。

　　第四章  申請登記主體

　　第十一條 宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)申請登記發(fā)證的主體原則上為本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或本村村民，可以是戶主或經(jīng)全體家庭成員同意的家庭成員。

　　有下列情形之一且經(jīng)房屋所在地的村集體經(jīng)濟組織或村民委員會認定的，也可按規(guī)定申請登記發(fā)證：

　?。ㄒ唬┍敬逶迕窈戏ㄈ〉谜厥褂脵?quán)及房屋所有權(quán)，因婚姻、就業(yè)、投靠等原因?qū)艨谶w出的；

　　（二）非本村村民因扶貧搬遷、地質(zhì)災害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準使用宅基地建房的；

　?。ㄈ┮褤碛幸惶幷氐谋巨r(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或本村村民、非本村集體經(jīng)濟組織成員或非本村村民的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋所有權(quán)占用農(nóng)村宅基地的；

　?。ㄋ模┓寝r(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）在1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前合法取得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)且其權(quán)屬未發(fā)生變化的。

　　其他未明確的對象，按相關(guān)程序經(jīng)該村集體經(jīng)濟組織或村民委員會認定后，報鎮(zhèn)政府審核確認。

　　第十二條  集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上房屋（建筑物、構(gòu)筑物）所有權(quán)申請登記發(fā)證的主體應(yīng)符合下列情形之一：

　?。ㄒ唬┙?jīng)批準使用集體土地興辦鎮(zhèn)村公益事業(yè)和公共設(shè)施的鎮(zhèn)村辦企業(yè)事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會；

　　（二）經(jīng)批準使用集體土地興辦各類工商企業(yè)（包括但不限于國有、集體、私營企業(yè)，外商投資企業(yè)，股份制企業(yè)，聯(lián)營企業(yè)等）的主體；

　?。ㄈ┙?jīng)批準使用集體土地興辦公共設(shè)施和公益事業(yè)的主體；

　　（四）符合相關(guān)國家試點改革政策并經(jīng)批準的集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)主體。

　　第五章  登記程序

　　第十三條  以區(qū)政府名義在全區(qū)范圍內(nèi)發(fā)布宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)總登記公告，明確總登記范圍、時限、條件等要求，并通過區(qū)人民政府門戶網(wǎng)站、媒體、張貼告示等方式向社會公告。

　　第十四條  在農(nóng)村地籍調(diào)查成果的基礎(chǔ)上，按照《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》《地籍調(diào)查細則》《廣東省“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)籍調(diào)查技術(shù)指南（試行）》的要求和技術(shù)標準，分區(qū)域采用不同精度測量方法，補充開展權(quán)籍調(diào)查，形成滿足“房地一體”登記要求的權(quán)籍調(diào)查成果。宅基地及地上房屋采用1:500比例尺繪制宗地圖、界址點坐標及房產(chǎn)分戶圖，編制不動產(chǎn)單元號。集體建設(shè)用地和多宗宅基地合建房屋必須滿足不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果要求。

　　權(quán)屬調(diào)查采用單邊指界的方式進行，由鎮(zhèn)政府統(tǒng)一組織村委、村集體及相關(guān)權(quán)利人對本宗地進行現(xiàn)場指界，簽字確認權(quán)屬界線（權(quán)利人因特殊原因確實無法到現(xiàn)場指界確認的，權(quán)利人可書面委托村民委員會、村集體及其指定人員代為指界確認）。

　　第十五條 區(qū)自然資源局統(tǒng)一組織制定相關(guān)表格，權(quán)屬調(diào)查指界時，由鎮(zhèn)政府同步組織轄區(qū)村民小組（村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營管理）、村民委員會分批集中簽署確認相關(guān)資料，并收集確權(quán)登記所需資料。

　?。ㄒ唬┍炯w（或非本集體）經(jīng)濟組織成員申請農(nóng)村宅基地及地上房屋所有權(quán)“房地一體”的，收集以下材料：

　　1.不動產(chǎn)登記申請書；

　　2.申請人身份證明材料、戶籍證明材料，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；

　　3.權(quán)屬來源材料；

　　4.權(quán)籍調(diào)查成果；

　　5.房屋符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料；

　　6.《惠陽區(qū)宅基地及房屋確權(quán)登記申請審批表》；

　　7.公示、公告證明材料；

　　8.房屋質(zhì)量承諾書。

　?。ǘ┍炯w經(jīng)濟組織申請集體建設(shè)用地及地上房屋所有權(quán)“房地一體”的，收集以下資料：

　　1.不動產(chǎn)登記申請書；

　　2.申請人身份證明材料，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；

　　3.權(quán)屬來源材料；

　　4.權(quán)籍調(diào)查成果；

　　5.建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料；

　　6.建設(shè)工程已竣工的材料；

　　7.《惠陽區(qū)集體建設(shè)用地及房屋確權(quán)登記申請審批表》；

　　8.公示、公告證明材料。

　　第十六條  相關(guān)登記資料收集整理后，由鎮(zhèn)政府統(tǒng)一提交不動產(chǎn)登記機構(gòu)。經(jīng)不動產(chǎn)登記機構(gòu)預審后，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)將不動產(chǎn)權(quán)利人信息、權(quán)籍調(diào)查成果、登記事項等內(nèi)容以總表方式在區(qū)政府門戶網(wǎng)站、村民委員會、村集體經(jīng)濟組織進行公告，公告期不少于15個工作日（公告所需時間不計算在登記辦理期限內(nèi)）。公告無異議后，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)予以確權(quán)登記和制作不動產(chǎn)權(quán)證書。有異議的，待權(quán)屬明晰后，對異議部分重新公告。

　　制證完成后，由鎮(zhèn)政府統(tǒng)一向權(quán)利人（委托代理人）發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證書。

　　第六章  確權(quán)登記的規(guī)定

　　第十七條  本細則實施之前已完成建設(shè)的房屋，不占用永久基本農(nóng)田的，按照尊重歷史、應(yīng)登盡登原則予以辦理。

　　第十八條權(quán)籍調(diào)查經(jīng)費、證書工本費等統(tǒng)一由區(qū)政府承擔，不得向農(nóng)民群眾收取任何費用，不得額外增加農(nóng)民群眾負擔。

　　第十九條  有合法的用地使用權(quán)來源材料，地上房屋已辦理規(guī)劃審批手續(xù)且已經(jīng)竣工的，依法予以確權(quán)登記。

　　第二十條  有合法的宅基地使用權(quán)來源材料，地上房屋未辦理規(guī)劃審批手續(xù)的，按下列原則辦理：

　?。ㄒ唬?993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》實施前建成至今未擴建的，按權(quán)屬來源確定的宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權(quán)登記；

　?。ǘ?993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》實施后建成的，按規(guī)定報鎮(zhèn)政府補辦村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)后按批準面積予以確權(quán)登記。宅基地實際使用面積和房屋實際建筑面積超過權(quán)屬來源確定和補辦村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批的部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

　　第二十一條  無合法的宅基地使用權(quán)來源材料，地上房屋已經(jīng)竣工的，按以下原則辦理：

　?。?）1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前占用宅基地建房且至今未擴建，無論是否超過其后當?shù)匾?guī)定面積標準，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鎮(zhèn)政府審核后，均按照實際使用面積予以確權(quán)登記。

　　（2）1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施時起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施時止，占用宅基地建房且至今未擴建，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鎮(zhèn)政府審核后，按審核確認的宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權(quán)登記。

　?。?）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施時起至1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》實施時止，未經(jīng)批準占用宅基地建房且至今未擴建，符合建房資格且經(jīng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意并公告30天無異議的，按規(guī)定報鎮(zhèn)政府補辦用地審批手續(xù)，根據(jù)批準面積確定宅基地使用權(quán)面積，房屋所有權(quán)按照實際建筑面積予以確權(quán)登記。宅基地實際使用面積超過審批確認的部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

　　（4）1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》實施后，未經(jīng)批準占用宅基地建房，符合建房資格且經(jīng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意并公告30天無異議的，按規(guī)定報鎮(zhèn)政府補辦用地審批手續(xù)，根據(jù)批準的面積確定宅基地使用權(quán)面積，予以確權(quán)登記；對批準的宅基地使用權(quán)范圍的房屋，未辦理房屋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)的，按規(guī)定報鎮(zhèn)政府補辦房屋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)后，按照批準的建筑面積確定房屋所有權(quán)。宅基地實際使用面積和房屋實際建筑面積超過審批確認的部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

　　第二十二條鎮(zhèn)政府補辦宅基地用地手續(xù)、規(guī)劃手續(xù)時，宅基地用地審批面積不得超過120平方米，規(guī)劃審批建筑面積不超過480平方米、層數(shù)不超過6層。

　　第二十三條  集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記按以下原則辦理： 

　?。ㄒ唬?987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前，使用集體土地興辦鎮(zhèn)、村公益事業(yè)和公共設(shè)施，經(jīng)所在鎮(zhèn)政府審核后，可依法對集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設(shè)的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經(jīng)所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意，報鎮(zhèn)政府審核后，依法對使用單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。

　?。ǘ?987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后，鎮(zhèn)、村公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設(shè)的集體土地，依據(jù)區(qū)政府或土地管理行政部門批準文件，對使用單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。

　?。ㄈτ跊]有權(quán)屬來源材料的集體建設(shè)用地，應(yīng)當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認定屬于合法使用的，經(jīng)所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意，并公告30天無異議，經(jīng)鎮(zhèn)政府審核，報區(qū)政府批準，予以確權(quán)登記。

　　第二十四條  集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)依照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理。

　　第二十五條 多戶使用宅基地合建房屋，報農(nóng)民集體經(jīng)濟組織同意的，可確定宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)為全體權(quán)利人共有予以確權(quán)登記。

　　第二十六條  因繼承、交換、分家析產(chǎn)等造成宅基地使用權(quán)和地上房屋權(quán)利人不一致的，經(jīng)鎮(zhèn)政府、農(nóng)民集體經(jīng)濟組織、村委會認定或提供調(diào)解協(xié)商證明材料，明確宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)確權(quán)登記的權(quán)利主體。

　　第七章  附  則

　　第二十七條  本實施細則只適用于本輪以“總登記”方式進行的宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)確權(quán)登記頒證工作。

　　第二十八條  本實施細則自印發(fā)之日起30日后施行，有效期為3年。