HYFGS—2020—003

惠陽府辦〔2020〕11號

各鎮人民政府、街道辦事處，區政府各部門、各直屬機構：

    《惠州市惠陽區鄉村建設規劃許可實施細則》業經五屆80次區政府常務會議審議通過，現印發給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請逕向區自然資源局反映。

惠州市惠陽區人民政府辦公室

2020年8月17日  

惠州市惠陽區鄉村建設規劃許可實施細則

第一章總則

第一條目的依據。

為加強我區宅基地管理，促進節約集約用地，規范審批程序，引導鄉村建設合法有序開展，改善鄉村人居環境，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《廣東省城鄉規劃條例》、《住房城鄉建設部關于進一步加強村莊建設規劃工作的通知》（建村〔2018〕89號）和《廣東省農業農村廳、廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）的有關規定，結合我區實際，制定本細則。

2. 
   

   適用范圍。

本細則適用于我區村莊規劃區確定的集體建設用地范圍內進行農村村民自建（含改建）住宅建設、鄉鎮企業、公共服務設施和公益事業用房建設的規劃許可和監督管理。

已完成“村改居”、已完成舊村改造或處于改造批復有效期內的舊村，按照城鎮統一規劃建設管理，不適用本實施細則。城鎮規劃區范圍內的村民住宅建設，符合城市規劃或者鎮規劃，由區自然資源局核發《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。

3. 
   

   部門職能。

鎮政府（含街道辦事處，下同）負責轄區內農村村民自建住宅建設的鄉村建設規劃許可審批、規劃核實（規劃驗收）工作，審核村民申報的農村村民自建住宅建設“一戶一宅”情況；負責轄區內鄉鎮企業、鄉村公共服務設施和公益事業用房建設規劃許可、規劃核實（規劃驗收）的初審，查處違反鄉村建設規劃管理的違法建設。

區自然資源局負責鄉鎮企業、鄉村公共服務設施和公益事業用房建設規劃許可審批、規劃核實工作；組織測繪機構提供放線、驗線、規劃核實測量等方面的服務；依法對區城管執法局移送的違法建設提出規劃定性意見；為村民個人非公寓式住宅、村公共服務設施和公益事業用房提供施工建設方面的業務指導和技術知識培訓。

區財政、公安、發改、生態環境、農業農村水利、文廣旅體等相關部門按照各自職責，協同實施本細則。

第二章審批原則

第四條審批原則。

（一）“一戶一宅”原則。嚴格執行“一戶一宅”規定，按照《廣東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》的規定，我區的宅基地面積標準一般不超過120平方米。

（二）符合規劃的原則。根據村莊規劃和土地利用總體規劃實施村民住宅用地分配及建設。

（三）節約利用土地的原則。村民建房應鼓勵各村盤活存量建設用地，充分利用空閑地、荒置地或已有農村村民住宅用地建房；村民建房應與舊村改造、泥磚房和危破房改造相結合，繼續推進泥磚房、危破房、空置房分類改造。

（四）村民自主與統一規劃的原則。村民小組負責本村住宅用地分配、調配和使用管理，遵循“統一規劃、因地制宜、限額分配、保護權益、經濟調節、促進安居”的原則，并根據本村的實際情況，制定鄉規民約，細化分戶及建房條件，并按照公平、公正、公開的原則與村民簽訂農村村民住宅用地分配、建房協議。

（五）農村村民住宅用地集體所有原則。農村個人建房的主體是符合建房條件的農村村民，村委（村民小組）應保證對符合條件的農村村民住宅用地進行合法分配，禁止采用拍賣等方式分配農村村民住宅用地。禁止城鎮居民購買、租賃或轉讓農村村民住宅用地。

（六）建新退舊的原則。村民新建住宅需要申請新的農村村民住宅用地的，必須退還原有農村村民住宅用地。申請人應當與依法享有集體土地所有權的村民小組簽訂協議，保證按期交回原有農村村民住宅用地。新建住宅辦理不動產登記之前，原土地、房屋權屬憑證應收回注銷。

（七）在村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設以及農村村民住宅建設，不得占用農用地；確需占用農用地的，應當依照《中華人民共和國土地管理法》有關規定辦理農用地轉用審批手續。

第三章農村村民自建住宅審批

第五條一戶一宅原則。

“一戶一宅”是指依法享有宅基地資格權的農村集體經濟組織成員在本集體經濟組織內一戶只能擁有一處宅基地。“一戶”以公安機關戶籍登記為依據，對符合分戶條件而未分戶的，經村民小組、村委會核實，鎮政府復核后可以新申請一處宅基地。

華僑、香港和澳門特別行政區居民、外籍華人在農村的宅基地建設管理按《廣東省國土資源廳廣東省人民政府僑務辦公室關于切實維護華僑在農村的宅基地權益的若干意見》（粵僑辦〔2011〕3號）相關要求執行，建設規模與村民標準一致。

各村應合理制訂年度新增分戶建房計劃，確保新增分戶建房用地符合村莊規劃、土地利用總體規劃，并結合新增分戶申請人的現狀居住條件綜合考慮。

第六條建設標準。

（一）村民自建住宅應當堅持節約集約利用土地原則，嚴格執行“一戶一宅”規定，每戶建筑占地面積（含院落圍墻）應符合所在村的《村莊規劃》建筑總平面圖布局用地面積規定。

（二）選址要求、建設要求（包括建筑層數、建筑高度與朝向、建筑退讓道路紅線管理要求、建筑間距控制要求、建筑風貌引導）、集中新建住宅規劃和閑置宅基地和閑置農房引導等應按照《村莊規劃》中“農房建設管理”的有關要求執行。

建筑高度按建筑物室外地面至建筑物和構筑物最高點的高度計算，當同一棟建筑物有多種屋面形式時，建筑高度按建筑物室外地面至建筑物最高點的垂直高度計算，當建筑周邊室外地面標高不一致時，建筑高度從地面以上層數的建筑外墻或結構外圍接觸室外地面的最低點處起計算。

（三）現狀村民住宅改建、擴建，不得影響鄰屋安全，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照，不得騎壓和影響相鄰建筑基礎，不得危害相鄰建筑的正常使用和安全。村民住宅業權人因鋪設電線、電纜、水管、煤氣管等管線有必要利用相鄰土地、建筑物的，應與相鄰業權人友好協商。涉及他人利益的，申請人應提供利害關系人書面意見。

（四）新規劃村民住宅區應規劃設置組團道路，臨城市道路的住宅退讓道路邊線應當符合《惠州市城鄉規劃管理技術規定》要求，符合我國現行建筑設計規范及相關建筑防火規范要求。

（五）禁止削坡建房及在地質災害易發區建房。

第七條村民申請辦理鄉村建設規劃許可證，按如下程序辦理。

（一）建房戶提交書面申請。申請應提交以下材料：戶籍身份證明、權屬證明等資料，填寫《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》、《農村宅基地使用承諾書》，一并交由村民小組復核并簽署意見，交村委會審核并簽署意見。

（二）鎮政府組織鎮農業農村水利、自然資源部門對擬選址地塊的面積及是否符合規劃等提出意見。鎮自然資源所繪制宅基地權屬確認圖，鎮政府提出審核意見。鼓勵村民選擇市住房和城鄉建設局提供的《惠州市美麗鄉村特色農房設計方案》，按《設計方案》統一建設的，可根據相關政策申請獎勵；或選擇具有資質的建筑設計單位進行設計的施工圖紙，要求提供一式兩份。

（三）鎮政府對申請、審核材料進行公示，公示期不少于10個工作日。公示無異議的或異議不成立的，出具無異議證明。

（四）鎮自然資源所進行審查無誤后，報鎮政府審核或審批，并核發《鄉村建設規劃許可證》，在核發上述有關證件時加蓋鎮政府規劃審批專用章。

（五）《鄉村建設規劃許可證》應載明建設項目位置、建設范圍、建設規模和主要功能等內容。

第四章村公共服務設施和公益事業用房審批

第八條需獨立用地的村公共服務設施和公益事業用房應貫徹集約節約用地的原則，非獨立用地的村公共服務設施和公益事業用房可在符合相關專業管理要求的情況下合并設置。切實保障村養老、托幼等民生公共服務設施。

村公共服務設施和公益事業用房選址應符合城市總體規劃、村莊規劃、土地利用總體規劃。

村公共服務設施和公益事業用房的申請主體為村委會（或村集體經濟組織）。幼兒園、衛生站等村公共服務設施和公益事業用房的建設，村委會（或村集體經濟組織）需征求主管部門意見。

村公共服務設施和公益事業用房配置內容及標準按國家及地方相關規范規定執行。人均建筑面積及人均用地面積按本村常住人口計算。

第九條村委會（或村集體經濟組織）召開村民會議（或村集體經濟組織成員大會）對擬建項目的范圍、規模、投資額、資金來源、設計方案等內容進行表決，出具村民會議（或村集體經濟組織成員大會）討論同意意見后報鎮政府審查，由鎮政府出具書面審查意見。審查通過后，村委會（或村集體經濟組織）應當將申請和審查情況在村委顯要位置及建房用地現場進行公示，公示期不少于10個工作日，公示無異議的或異議不成立的，出具無異議證明。

第十條村委會（或村集體經濟組織）持村民討論意見和鎮政府出具的審查意見等申請材料報鎮審核，鎮政府根據經批準的村莊規劃、土地利用總體規劃，核查村莊規劃、土地利用總體規劃情況，并出具規劃紅線作為規劃意見的附件；涉及新增建設用地的，一并提供用地報批指引，涉及文物、生態環境、水利等相關內容的，由相關行政主管部門出具審核意見。

第十一條村委會（或村集體經濟組織）向區自然資源局申請《鄉村建設規劃許可證》，區自然資源局受理窗口現場審核申請材料，進行紙質媒介和電子系統登記，立案申請材料包括：

（一）立案申請表，包括項目性質、建設規模、選址意向等情況的說明，各用地單位蓋公章；鎮政府簽署的審核意見，加蓋公章；

（二）申請人身份證明，村委會（或村集體經濟組織）登記證；

（三）授權委托書及代理人身份證明；

（四）經村民會議（或村集體經濟組織成員大會）討論同意意見；

（五）鎮政府審核同意意見；

（六）實測現狀地形圖及電子報批文件；

（七）繪制在1/500現狀地形圖上的總平面圖；

（八）提供建設單位蓋章確認的現場照片；

（九）建設工程設計方案審查意見、附圖；

（十）區發改部門項目立項文件。

（十一）屬于環境敏感工程的，還應提供區生態環境部門出具的環境影響報告文件。

區自然資源局在受理鄉村建設規劃許可申請后，應當將有關申請事項在政府門戶網站上予以公示，涉及國家秘密、商業秘密或個人隱私的除外。

第五章批后管理及監督管理

第十二條被許可人應當自取得《鄉村建設規劃許可證》之日起1年內開工。逾期未開工且未辦理延期手續或者申請延期未獲批準的，《鄉村建設規劃許可證》及其附圖、附件自行失效。

鄉村建設規劃許可證失效后可以重新申請。

第十三條工程開工前，被許可人應當在工程現場顯要位置張貼公告《鄉村建設規劃許可證》及其所有附圖、附件復印件，接受社會監督。

農村村民自建住宅建設及鄉村公共服務設施、公益事業用房建設符合《鄉村建設規劃許可證》及其附件各項要求，鎮政府和區自然資源局應當出具符合鄉村建設規劃許可的規劃核實（規劃驗收）意見。

第十四條鎮政府定期匯總已核發農村村民自建住宅建設《鄉村建設規劃許可證》的規劃許可、規劃核實（規劃驗收）等情況，并每季度以書面形式報區農業農村水利局、區自然資源局備案，區農業農村水利局、區自然資源局負責技術培訓、指導和監督管理工作。

第十五條區自然資源局對村公共服務設施和公益事業用房的規劃許可、規劃核實（規劃驗收）等情況按照有關規定落實批后監管工作。

第六章其他

         第十六條經規劃核實（規劃驗收）合格的農村村民自建住宅建設及鄉村公共服務設施、公益事業用房建設，可由申請人按有關要求備齊材料向區不動產登記部門申請辦理產權登記。

第十七條涉及在冊歷史建筑、傳統風貌建筑名單及預保護期內的歷史建筑線索、傳統風貌建筑線索的，按照《惠州市歷史文化名城保護條例》等規定執行。

第七章附則

第十八條本實施細則自2020年9月1日起實施，有效期5年。

附件：1.農村宅基地和建房（規劃許可）申請表

2.農村宅基地使用承諾書

3.農村宅基地和建房（規劃許可）審批表

4.農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表

5.惠陽區村公共服務設施和公益事業用房申請表

圖文解讀《惠州市惠陽區鄉村建設規劃許可實施細則》