HFGS-2015-19

惠州市人民政府辦公室關于印發《惠州市區

中心區商品房預售資金監督管理辦法》的通知

惠府辦〔2015〕19號

各縣、區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

《惠州市區中心區商品房預售資金監督管理辦法》業經十一屆104次市政府常務會議討論通過，現印發給你們，請遵照執行。執行過程中遇到的問題，請徑向市房管局反映。

惠州市人民政府辦公室

2015年6月29日

惠州市區中心區商品房預售資金監督管理辦法

第一章  總  則

第一條  為加強市區中心區商品房預售資金監督管理，保證商品房預售資金專款專用，防范信貸風險，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《廣東省商品房預售管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》（原建設部令第131號）、《住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號）等有關法律、法規、規章和政策的規定，結合市區中心區的實際，制定本辦法。

第二條  惠州市區中心區（含惠城區、仲愷高新區，以下簡稱市區）內取得預售許可的商品房項目（以下簡稱項目），其預售資金的收存、支取、使用及監督管理，適用本辦法。

第三條  市區商品房預售資金的監督管理遵循政府監管、銀行配合、多方監督、專款專用的原則。

第四條  市房地產行政主管部門（以下簡稱監管部門）負責市區內商品房預售資金的監督管理工作。

中國人民銀行惠州市中心支行負責監督指導商業銀行開設商品房預售資金專用賬戶（以下簡稱專用賬戶）。

銀行業有關行政監管部門應按各自職責對本市市區內簽訂商品房預售資金專用賬戶監管協議的銀行（以下簡稱監管銀行）的預售資金監管行為進行監督檢查。

監管銀行應當按照有關法律、法規、規章和本辦法的規定及監管協議約定協同做好商品房預售資金的監管工作。

房地產開發企業應當嚴格遵守有關法律、法規、規章和本辦法的規定及監管協議約定，誠信守法，自覺接受監管。

購房人應當按照有關法律、法規、規章和本辦法的規定，以及《商品房買賣合同》約定，維護自身合法權益，減少交易風險。

第二章  一般規定

第五條  本辦法所稱商品房預售資金是指房地產開發企業將其開發建設的商品房在竣工驗收備案前預售給購房人，購房人依照合同約定支付的首付款、一次性付款、分期付款、按揭款以及其他形式的全部購房資金。

第六條  專用賬戶的設立：

（一）房地產開發企業在當地房地產行政主管部門商品房預售系統中查詢已入網銀行信息；

（二）房地產開發企業在項目所在地已入網銀行開設專用賬戶；

（三）房地產開發企業、監管部門、銀行三方共同簽訂《商品房預售資金專用賬戶監管協議書》；

（四）監管銀行出具《商品房預售資金專用賬戶證明》。

商品房預售資金監管協議書及專用賬戶證明格式文本由監管部門制定。

第七條  專用賬戶應當與商品房預售項目相對應，項目規模較大、分期開發的，每期可分別設立專用賬戶。原則上一個項目每期開設一個專用賬戶，最多不超過2個。同一房地產開發企業有多個商品房預售項目的，應當分別設立專用賬戶。

項目預售過程中，專用賬戶不得變更、注銷。

第八條  房地產開發企業預售商品房時，應當將監管銀行以及專用賬戶的名稱、賬號、對應的POS機工號證明等信息在售樓部《房屋銷售信息公示欄》公示。

第九條  商品房預售資金應當全部存入專用賬戶，在項目竣工之前，只能用于購買該項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。

第十條  房地產開發企業應當根據項目建設方案及施工進度向監管部門申報后續工程量及所需的資金、用款計劃，以及所需的稅款。

后續工程量及所需的資金包括該項目預售時現狀至各項工程竣工驗收，需要完成的工程量（包含土建工程、配電、給排水、通風設備管道、電梯及安裝、道路、管網、照明、綠化、監控、通訊、網絡等），以及所需購買的材料、設備的資金。

用款計劃由房地產開發企業根據工程的具體實際確定。

所需的稅款以房屋預售價格核算項目總銷售額，按國家規定的稅率計算。

第十一條  房地產開發企業申報后續工程量及所需的資金、用款計劃，應當向監管部門提交下列材料：

（一）未完成的工程量、未支付工程款清單及相關的合同復印件（驗原件）；

（二）未支付的材料、設備款清單及相關的購銷合同復印件（驗原件）；

（三）施工許可證及扣稅協議復印件（驗原件）；

（四）監管部門根據申報的實際情況要求提供的其他相關資料。

后續工程量及所需的資金、用款計劃由施工許可證上確定的施工單位、監理單位蓋章確認。

后續工程量及所需的資金發生變化的，房地產開發企業應及時補充申報。

第十二條  商品房預售資金進入專用賬戶后，房地產開發企業按規定比例留存后，超出部分可以向監管部門申請使用。

項目預售后，專用賬戶內的資金按預售合同總金額的10%計算留存；

項目取得建設工程規劃驗收合格證后，專用賬戶內的資金按預售合同總金額的5%計算留存；

專用賬戶對應監管的樓棟全部取得《竣工驗收備案表》后，房地產開發企業可以申請解除專用賬戶的監管。

第十三條  房地產開發企業申請使用專用賬戶內資金的，應當向監管部門提交下列材料：

（一）提交《商品房預售資金專用賬戶資金撥付申請表》。房地產開發企業、施工許可證上確定的施工單位及監理單位應按要求在表格對應欄目填寫用款意見、施工進度并加蓋單位公章；

（二）用于支付工程款的，提供施工單位的用款申請，并且確認用款金額及劃款賬戶；用于支付購買項目建設必需的建筑材料、設備款項的，提供供貨商的用款意見，并且確認用款金額及劃款賬戶；用于支付法定稅款的，提供繳納稅款申報表或稅務部門開具的發票等繳稅憑證，并且由房地產開發企業確認繳稅金額和劃款專戶；

（三）專用賬戶的銀行對賬單；

（四）首次用款后，每次申請用款時還應當提交上一次申請用款的劃款憑證；

（五）監管部門根據申請使用的實際情況要求提供的其他相關資料。

第十四條  房地產開發企業申請使用專用賬戶內資金用于退購房款的，應當向監管部門提交下列材料：

（一）撤銷認購書或終止商品房買賣合同等證明材料；

（二）購房款進入專用賬戶的憑證；

（三）購房人銀行賬號；

（四）專用賬戶的銀行對賬單；

（五）監管部門根據申請使用的實際情況要求提供的其他相關資料。

第十五條  受理房地產開發企業用款申請后，監管部門應在5個工作日內進行審核，并作出答復。同意使用商品房預售資金的，出具《撥付預售資金通知書》；不同意的，以書面形式說明理由。《撥付預售資金通知書》設定有效期。監管銀行憑有效的撥付通知書，按批準的用款單位、用款金額等辦理專用賬戶資金劃款手續。

第十六條  專用賬戶監管的解除：

（一）房地產開發企業向監管部門提交《解除商品房預售資金專用賬戶監管呈批表》、專用賬戶對應監管樓棟的《竣工驗收備案表》；

（二）經審核，符合條件的，監管部門應在5個工作日內出具解除監管的證明文件；

（三）房地產開發企業持解除監管的證明文件，到監管銀行辦理專用賬戶解除監管手續；

（四）監管銀行應在3個工作日內辦結專用賬戶監管的解除。

監管的樓棟辦理房屋初始登記后，預售房自動轉為現房銷售。

第三章  監督管理

第十七條  商品房預售時，房地產開發企業必須與購房人簽訂《商品房買賣合同》，在合同中注明購房款的付款方式、期限，存入的監管銀行、專用賬號以及監管部門。

（一）購房人應當根據購房合同約定的付款方式及期限，將商品房預售房款直接存入專用賬戶。房地產開發企業不得另設賬戶收存商品房預售資金。

對于已收取的購房定金，房地產開發企業應當按照合同約定，將其轉為商品房價款存入專用賬戶。

（二）購房人以銀行按揭方式購房的，按揭銀行為監管銀行的，按揭銀行應當在貸款合同或抵押合同中約定按揭款將發放到本房屋對應的專用賬戶。

按揭銀行為非監管銀行，且按揭銀行在貸款合同或抵押合同中約定按揭款將發放到非本房屋對應的專用賬戶的，按揭銀行應當在貸款合同或抵押合同中與購房人再訂立條款，約定按揭銀行發放按揭款后，由按揭銀行監督房地產開發企業在15個工作日內將按揭款劃轉入按揭房屋對應的專用賬戶，限制按揭款被劃轉到其它賬戶。

第十八條  凡預售階段網簽商品房買賣合同的商品房，房地產開發企業均應在合同簽訂后30日內向監管部門申請商品房預售資金查驗，確認資金已進入專用賬戶。首次查驗后，有分期付款的或增加首期款的，需再次申請查驗。

監管部門及監管銀行應當積極應用網絡信息技術，實現商品房預售資金的實時監控。

第十九條  房地產開發企業應當于每月5日前，將專用賬戶對應樓棟的上月房屋預售、按揭款發放等數據報送監管銀行。

第二十條  監管銀行應按監管部門的格式要求建立專用賬戶收存、支出臺賬，于每月10日前將上月數據報送監管部門。每日定時向預售資金監管系統推送專用賬戶的數據信息。

發現商品房按揭款未進入專用賬戶的，監管銀行應協助監管部門進行追繳。發生專用賬戶被查封、被凍結、被強制扣款等異常情況，監管銀行應當在2個工作日內將相關函件復印件送達監管部門。

第二十一條  按揭銀行是非監管銀行的，應無條件配合房地產開發企業辦理按揭款的劃轉手續，并在資金劃轉后按預售資金監管系統數據交換的規定向系統推送放款信息。

第二十二條  建設行政主管部門應加強對商品房建設項目的監管，發現工程進度及工程款支付不正常的，應當責令改正并向監管部門通報。

第二十三條  房地產開發企業有下列情形之一的，查處期間，監管部門暫停審批專用賬戶內的商品房預售資金的使用申請。

（一）未按規定收存商品房預售資金的；

（二）未按規定使用商品房預售資金的；

（三）在商品房預售資金收存、使用過程中提供虛假資料的；

（四）未按規定申請預售資金查驗的；

（五）應進入專用賬戶的商品房預售資金與實際進賬存在較大差異的；

（六）監管部門認定應當暫停審批的其他情形。

第四章  罰  則

第二十四條  房地產開發企業有本辦法第二十三條第一項、第二項、第三項、第四項規定情形之一的，由監管部門責令限期改正，暫停該預售項目在預售系統上網簽買賣合同業務，將其違法違規行為予以公示，記入企業信用信息系統；有本辦法第二十三條第一項、第二項規定情形之一的，依據《廣東省商品房預售管理條例》第四十一條的規定，可以處以違法使用款項百分之十以上百分之二十以下的罰款。

整改完成后，恢復該項目商品房網簽買賣合同業務。

第二十五條  施工單位、監理單位提供虛假證明或采取其他方式協助房地產開發企業違規使用商品房預售資金的，由建設行政主管部門將其違規行為記入企業信用信息系統，并會同有關部門依法對相關責任單位和責任人予以查處。

其他單位違反上述規定的，由監管部門移交相關管理部門予以查處。

第二十六條  監管銀行有下列行為之一的，監管部門有權責令其限期整改，并視情形移交有關行政管理部門按職責進行監督管理。逾期不整改的，監管部門可以取消其監管新預售項目資格。

（一）未經監管部門同意，擅自撥付商品房預售資金的；

（二）未按規定辦理預售資金劃款手續的；

（三）不遵守預售資金專用賬戶監管協議的；

（四）不按規定向預售資金監管系統推送專用賬戶數據信息的；

（五）不按時報送專用賬戶臺賬的；

（六）不執行本辦法相關規定的。

第二十七條  按揭銀行未按規定發放按揭款的，或者未按規定向預售資金監管系統推送按揭款發放數據信息的，由有關行政管理部門按職能依法進行監控和限制。

第二十八條  監管部門、其他有關行政管理部門及監管銀行工作人員在商品房預售資金監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法追究責任；涉嫌犯罪的，移交司法機關處理。

第五章  附  則

第二十九條  惠陽區、惠東縣、博羅縣、龍門縣及大亞灣開發區可參照本辦法執行。

第三十條  本辦法自印發之日起施行，有效期5年。