HYFGS—2021—001

惠陽府辦〔2021〕10號

各鎮人民政府、街道辦事處，區政府各部門、各直屬機構：

　　《惠州市惠陽區農村不動產“房地一體”登記發證工作實施細則》業經五屆114次區政府常務會議討論通過，現印發給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請經向區自然資源局反映。

　　惠州市惠陽區人民政府辦公室  

　　2021年9月6日      

惠州市惠陽區農村不動產“房地一體”登記發證工作實施細則

　　第一章  總則

　　第一條  為實踐鄉村振興計劃，加快推進我區宅基地使用權及其他地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其他地上建筑物、構筑物所有權登記發證工作，明晰農村集體資產產權，維護農民合法權益，根據《廣東省加快推進“房地一體”農村不動產登記發證工作方案》和《惠州市加快推進“房地一體”農村不動產登記發證實施方案》的有關精神，結合我區實際，制定本細則。

　　第二條  本細則所稱“房地一體”農村宅基地和集體建設用地登記”，是指由區政府以“總登記”方式，對符合登記發證條件的宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權進行統一確權登記并頒發不動產權證書。

　　本次“總登記”是指區政府根據上級安排部署及工作需要，在一定期限內對本行政區域內的不動產進行統一的權屬登記。

　　第二章  登記范圍

　　第三條  全區集體土地范圍內符合登記發證條件的農村宅基地、集體建設用地及在2020年10月27日前建成的地上永久性存續性的、結構完整的農村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農具房、圈舍、廁所等臨時性、生產生活輔助性建（構）筑物及空地。獨立成宗的廚房原則上認定為生活輔助性建筑物。

　　第四條  已整村搬遷或已列入拆除范圍的原舊村莊房屋不納入本輪“總登記”范圍。

　　第五條  下列情形之一的不予確權登記：

　　（一）占用永久基本農田建房的；

　　（二）不符合本細則有關確權登記的主體資格規定的；

　　（三）亂占耕地建房、違反生態保護紅線管控要求建房的；

　　（四）城鎮居民非法購買農村宅基地及地上房屋的；

　　（五）非本農村宅基地所在地的農村集體經濟組織成員非法購買農村宅基地的；

　　（六）集體所有土地上開發的商品住房；

　　（七）已列入折舊復墾范圍、土地征收、“三清三拆”范圍內的房屋；

　　（八）屬于D級危房的；

　　（九）經調處房屋權屬仍有爭議的。

　　（十）國家、省、市相關文件規定的其他不予確權登記的情形。

　　第三章  登記原則

　　第六條  宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記必須符合 “一戶只能擁有一處宅基地”的規定。

　　“一戶多宅”的可通過“分戶”申請確權登記。分戶后，每名成年（滿18周歲）子女均可單獨認定為一戶，并按規定申請確權登記一處宅基地。夫妻與未成年子女只能共同認定為一戶。

　　   第七條  宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記遵循“以房屋建成正在使用的現狀或者用地批準文件（土地權屬證書）的批準（登記）情況為基礎，以村民小組（村集體經濟組織）、村民委員會、鎮政府（含街道，下同）認定和審核為依據”原則。

　　第八條 為做好本次房地一體農村宅基地確權登記與我區農房管理政策的銜接，按照“依法依規、尊重歷史、實事求是、便民利民”的原則，宅基地登記用地面積不得超過120平方米、房屋登記建筑面積不超過480平方米、登記層數不超過6層。

　　第九條  1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前已建成的房屋，或者有合法的宅基地使用權來源材料的，登記不受前款有關用地面積和層數規定的限制；1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前建成的房屋，或者有合法規劃審批材料的，登記不受前款有關建筑面積和層數規定的限制。

　　第十條  已分別頒發宅基地、集體建設用地使用權證書和《房屋所有權證》或者已按“房地一體”登記頒發《不動產權證書》的房屋，遵循“不變不換”的原則，原證書依然合法有效。“總登記”換發《不動產權證書》的，原證書應收回注銷。

　　第四章  申請登記主體

　　第十一條 宅基地使用權及其地上房屋所有權申請登記發證的主體原則上為本農村集體經濟組織成員或本村村民，可以是戶主或經全體家庭成員同意的家庭成員。

　　有下列情形之一且經房屋所在地的村集體經濟組織或村民委員會認定的，也可按規定申請登記發證：

　　（一）本村原村民合法取得宅基地使用權及房屋所有權，因婚姻、就業、投靠等原因將戶口遷出的；

　　（二）非本村村民因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地建房的；

　　（三）已擁有一處宅基地的本農村集體經濟組織成員或本村村民、非本村集體經濟組織成員或非本村村民的農村或城鎮居民，因繼承房屋所有權占用農村宅基地的；

　　（四）非農業戶口居民（含華僑）在1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前合法取得宅基地使用權及房屋所有權且其權屬未發生變化的。

　　其他未明確的對象，按相關程序經該村集體經濟組織或村民委員會認定后，報鎮政府審核確認。

　　第十二條  集體建設用地使用權及其地上房屋（建筑物、構筑物）所有權申請登記發證的主體應符合下列情形之一：

　　（一）經批準使用集體土地興辦鎮村公益事業和公共設施的鎮村辦企業事業單位、農村集體經濟組織、村民委員會；

　　（二）經批準使用集體土地興辦各類工商企業（包括但不限于國有、集體、私營企業，外商投資企業，股份制企業，聯營企業等）的主體；

　　（三）經批準使用集體土地興辦公共設施和公益事業的主體；

　　（四）符合相關國家試點改革政策并經批準的集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權主體。

　　第五章  登記程序

　　第十三條  以區政府名義在全區范圍內發布宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權總登記公告，明確總登記范圍、時限、條件等要求，并通過區人民政府門戶網站、媒體、張貼告示等方式向社會公告。

　　第十四條  在農村地籍調查成果的基礎上，按照《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產權籍調查技術方案（試行）》《地籍調查細則》《廣東省“房地一體”農村宅基地和集體建設用地權籍調查技術指南（試行）》的要求和技術標準，分區域采用不同精度測量方法，補充開展權籍調查，形成滿足“房地一體”登記要求的權籍調查成果。宅基地及地上房屋采用1:500比例尺繪制宗地圖、界址點坐標及房產分戶圖，編制不動產單元號。集體建設用地和多宗宅基地合建房屋必須滿足不動產權籍調查成果要求。

　　權屬調查采用單邊指界的方式進行，由鎮政府統一組織村委、村集體及相關權利人對本宗地進行現場指界，簽字確認權屬界線（權利人因特殊原因確實無法到現場指界確認的，權利人可書面委托村民委員會、村集體及其指定人員代為指界確認）。

　　第十五條 區自然資源局統一組織制定相關表格，權屬調查指界時，由鎮政府同步組織轄區村民小組（村集體經濟組織經營管理）、村民委員會分批集中簽署確認相關資料，并收集確權登記所需資料。

　　（一）本集體（或非本集體）經濟組織成員申請農村宅基地及地上房屋所有權“房地一體”的，收集以下材料：

　　1.不動產登記申請書；

　　2.申請人身份證明材料、戶籍證明材料，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；

　　3.權屬來源材料；

　　4.權籍調查成果；

　　5.房屋符合規劃或建設的相關材料；

　　6.《惠陽區宅基地及房屋確權登記申請審批表》；

　　7.公示、公告證明材料；

　　8.房屋質量承諾書。

　　（二）本集體經濟組織申請集體建設用地及地上房屋所有權“房地一體”的，收集以下資料：

　　1.不動產登記申請書；

　　2.申請人身份證明材料，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；

　　3.權屬來源材料；

　　4.權籍調查成果；

　　5.建設工程符合規劃的材料；

　　6.建設工程已竣工的材料；

　　7.《惠陽區集體建設用地及房屋確權登記申請審批表》；

　　8.公示、公告證明材料。

　　第十六條  相關登記資料收集整理后，由鎮政府統一提交不動產登記機構。經不動產登記機構預審后，由不動產登記機構將不動產權利人信息、權籍調查成果、登記事項等內容以總表方式在區政府門戶網站、村民委員會、村集體經濟組織進行公告，公告期不少于15個工作日（公告所需時間不計算在登記辦理期限內）。公告無異議后，由不動產登記機構予以確權登記和制作不動產權證書。有異議的，待權屬明晰后，對異議部分重新公告。

　　制證完成后，由鎮政府統一向權利人（委托代理人）發放不動產權證書。

　　第六章  確權登記的規定

　　第十七條  本細則實施之前已完成建設的房屋，不占用永久基本農田的，按照尊重歷史、應登盡登原則予以辦理。

　　第十八條權籍調查經費、證書工本費等統一由區政府承擔，不得向農民群眾收取任何費用，不得額外增加農民群眾負擔。

　　第十九條  有合法的用地使用權來源材料，地上房屋已辦理規劃審批手續且已經竣工的，依法予以確權登記。

　　第二十條  有合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋未辦理規劃審批手續的，按下列原則辦理：

　　（一）1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前建成至今未擴建的，按權屬來源確定的宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記；

　　（二）1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施后建成的，按規定報鎮政府補辦村鎮（莊）規劃審批手續后按批準面積予以確權登記。宅基地實際使用面積和房屋實際建筑面積超過權屬來源確定和補辦村鎮（莊）規劃審批的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

　　第二十一條  無合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已經竣工的，按以下原則辦理：

　　（1）1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施前占用宅基地建房且至今未擴建，無論是否超過其后當地規定面積標準，由村集體經濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，經鎮政府審核后，均按照實際使用面積予以確權登記。

　　（2）1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施時起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施時止，占用宅基地建房且至今未擴建，由村集體經濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，經鎮政府審核后，按審核確認的宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記。

　　（3）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施時起至1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施時止，未經批準占用宅基地建房且至今未擴建，符合建房資格且經村集體經濟組織或村民委員會同意并公告30天無異議的，按規定報鎮政府補辦用地審批手續，根據批準面積確定宅基地使用權面積，房屋所有權按照實際建筑面積予以確權登記。宅基地實際使用面積超過審批確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

　　（4）1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施后，未經批準占用宅基地建房，符合建房資格且經村集體經濟組織或村民委員會同意并公告30天無異議的，按規定報鎮政府補辦用地審批手續，根據批準的面積確定宅基地使用權面積，予以確權登記；對批準的宅基地使用權范圍的房屋，未辦理房屋村鎮（莊）規劃審批手續的，按規定報鎮政府補辦房屋村鎮（莊）規劃審批手續后，按照批準的建筑面積確定房屋所有權。宅基地實際使用面積和房屋實際建筑面積超過審批確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

　　第二十二條鎮政府補辦宅基地用地手續、規劃手續時，宅基地用地審批面積不得超過120平方米，規劃審批建筑面積不超過480平方米、層數不超過6層。

　　第二十三條  集體建設用地使用權確權登記按以下原則辦理： 

　　（一）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前，使用集體土地興辦鎮、村公益事業和公共設施，經所在鎮政府審核后，可依法對集體建設用地使用權予以確權登記。鄉鎮企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，至今仍繼續使用的，經所在村集體經濟組織或村民委員會同意，報鎮政府審核后，依法對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。

　　（二）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后，鎮、村公益事業和公共設施用地、鄉鎮企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，依據區政府或土地管理行政部門批準文件，對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。

　　（三）對于沒有權屬來源材料的集體建設用地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，認定屬于合法使用的，經所在村集體經濟組織或村民委員會同意，并公告30天無異議，經鎮政府審核，報區政府批準，予以確權登記。

　　第二十四條  集體建設用地上的建筑物、構筑物所有權依照有關法律、法規規定辦理。

　　第二十五條 多戶使用宅基地合建房屋，報農民集體經濟組織同意的，可確定宅基地使用權及房屋所有權為全體權利人共有予以確權登記。

　　第二十六條  因繼承、交換、分家析產等造成宅基地使用權和地上房屋權利人不一致的，經鎮政府、農民集體經濟組織、村委會認定或提供調解協商證明材料，明確宅基地使用權和房屋所有權確權登記的權利主體。

　　第七章  附  則

　　第二十七條  本實施細則只適用于本輪以“總登記”方式進行的宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記頒證工作。

　　第二十八條  本實施細則自印發之日起30日后施行，有效期為3年。